ｉ＋ｉ :資金計画・依頼先さがし

タグ：資金計画・依頼先さがし

• 設計事務所の頭の中
  [ 2011-09-06 20:00 ]
• フラット３５Ｓ　９月末申し込み分で終了
  [ 2011-08-03 12:18 ]
• すまいとマネープラン　リノベーションタイプ
  [ 2011-01-21 00:19 ]
• 加藤正昭さん来所
  [ 2011-01-20 17:53 ]
• 掘り炬燵プチセミナー　＠青木工務店
  [ 2010-10-25 16:08 ]
• 基本設計の進め方
  [ 2010-10-19 00:00 ]
• 設計事務所とハウスメーカーの違い
  [ 2010-10-13 21:18 ]
• 住宅の立米単価
  [ 2010-09-25 16:35 ]
• クライアントの職業を分析
  [ 2010-09-23 01:45 ]
• ご紹介特典検討中
  [ 2010-09-04 01:09 ]

設計事務所の頭の中

デザイン指向強いアトリエ系設計事務所の頭の中のイメージ。主要な関心はデザインであって、建主さんが心配している、性能やコストといったことにはあまり関心がありません。

こういう設計事務所は、雑誌に載る建築作品をつくるつもりならいいのですが、自分が安心して住む住宅をつくるつもりならやめた方がいいでしょう。
家づくりは沢山のお金がかかりますから、失敗が許されません。家づくりのトラブルは、金額が折り合わない、暑い寒い、雨漏りする、構造の不安、使いにくい、言った言わないに始まる意思疎通のトラブル、要望が通らない、工務店の倒産などいろいろありますが、デザインしか関心がない事務所は、この手のトラブルが起こりやすい、というのは間違いのないところだと思います。
では、うちの事務所はどうでしょうか。　今日の私の地味な仕事がこれ。見積書の増減表づくりです。自分で内外装を一通り全部拾い、単価は過去案件と比較。見積書を細かく査定し、予定金額に近づけていきます。この作業で、金額は大きく動きます。アイプラスアイでは、確認申請の前、基本設計の完了段階でこの作業をするので、実施設計で金額が合わないといういうことは、まずありません。コストと性能を常に意識しながら設計することが極めて重要だと考えております。

ハウスメーカーが信頼されるっていうのはネームバリューもあるけど、デザイン、コスト、性能のバランスがいい、というのもひとつにはあると思います。バランスが建て主さんの頭の中と比較的近いんですね。

意匠性は過去の作品を見ればわかるけど、コストや性能は、専門性が高すぎて、素人の建て主さんが見きれるものではありません。そうすると、性能面やコスト面も任せられる設計者施工者がいてはじめて、建て主さんは家づくりの一番楽しいこと＝形づくりや間取りづくりに集中することができるのです。
ということで、建て主の皆さんが、設計事務所に依頼する場合は、逆説的ですが、ともかくデザイン以外の部分の技術力、すなわち、コストコントロール能力、性能監理能力、コミュニケーション能力にこそ注目して依頼先を選ばれた方がいいと思います。

フラット３５Ｓ ９月末申し込み分で終了

フラット３５Ｓ　９月末申し込み分で終了だそうです。http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
一昨日電話したら機構は、「そういう噂があるようですが・・・」とすっとぼけてましたが。

9月末段階で、設計審査が完了している必要はありませんが、設計図や工務店と設計事務所の見積書が必要になります。弊事務所は、過去５軒のフラット３５Ｓ（２０年金利優遇含む）の導入実績があり、手続きにも精通しております。

フラットにＳがつくかどうかで、数百万の差が出るものと思われます。フラット３５Ｓで注文住宅ご検討中の皆様お急ぎください。

すまいとマネープラン リノベーションタイプ

私、住宅保証機構の河村部長が開いている私的な勉強会に参加しています。勉強会のテーマはリフォームに関すること。先日の会合では、「すまいと」の小尾さんの、「すまいとマネープラン　リノベーションタイプ」の解説を拝聴いたしました。一般のリフォーム用のローンというのは、借りられる額が小さく（たとえば500万とか）、金利がも高いのが普通です。なので、中古住宅を買ってリフォームして住もうと思っても、ローンが借りられないから、リフォームできないないなんていうのはよくある話なんですね。

ところが、「すまいとマネープラン　リノベーションタイプ」は、中古住宅の購入資金とリノベーション費用を1つの住宅ローンとして借り入れることができます。

これを可能にするのが「エスクロー」と呼ばれる仕組みです。銀行と建築主の間に「すまいと」が入り、リフォーム工事が始まる前に融資実行される住宅ローンの資金を完成まで管理し、工事の進捗状況に応じて工事代金の支払を代行します。この仕組みのおかげで、銀行は工事が確実に行われたことを確認することができるので、購入とリフォーム一括でローンを貸すことが可能になるのです。

現在、「すまいとマネープラン　リノベーションタイプ」は、新築型の「すまいと」と違って、完成保証がセットになったサービスはありません。なので、工務店の制限は特にありません。

あと、最終的にお金を貸すのは、エスクローを行う「すまいと」じゃなくて、提携銀行（ちばぎんや八十二銀行）です。接道してないとか、大幅な面積違反してるなどの違法建築では、借りられない可能性が高いので注意したほうがいいようです。

手数料は、大体、工事費の1％プラスアルファ程度かかります。中古住宅を買ってリフォームする場合、自己資金が十分にあれば、自己資金をリフォームに回し、フラット35で中古住宅で買う（基準に適合しないとだめみたいですが）ことをまず検討。両者併せると、資金が足りないという方は、「すまいとマネープラン　リノベーションタイプ」検討の余地がありますね。

あと、家やマンションはあるけど、売ろうと思っても安くしか売れないし、ローンもたくさん残ってるという人が、「リフォーム資金をローンで調達したい」、という時に、元のローンとリフォーム費用を、上記の仕組みを使って１本化（借り換え）して資金を生み出す、ということも出来るようです。「リフォームすら出来ない」とあきらめていた方も、この仕組み、検討してみましょう。

加藤正昭さん来所

不動産のスペシャリスト、加藤正昭さんが、住宅ローンのスペシャリスト、淡河さんと一緒に来所されました。加藤さんは、「ミサワホーム」、ホームインスペクションで有名な「さくら事務所」を経て、昨年、個人向けの不動産コンサル会社、「ハウジングライフ・ラボ株式会社」を設立されたそう。
普通の土地探しは、お客さんはド素人で、法規もローンも家に係わる資金もわからない状況。糞みたいな土地を、怪しげな不動産会社から垂れ流し的に紹介され、高く売りつけられるということになるわけです。希望通りの家が建つとも限らないし、建築費用が馬鹿みたいにかかるかもしれません。

一方、加藤さんの会社の場合は、お客様の資金状況、住宅ローン、家にまつわるもろもろの費用、そして、土地にまつわる様々なトラブルや法規制をトータルに睨んで、クライアントの家族の目線で、お客様に最適な土地を紹介頂けます。同じ手数料を払うなら、どっちに頼んだらいいかは自明ですね。

今後、アイプラスアイのお客様の土地探しは、全面的に加藤さんにお願いすることになりました。プランづくりやボリューム想定などは、アイプラスアイでやることになりますが、法規や資金のチェックなどは加藤さんにお任せできるので、土地探しは大分スムーズになります。

加藤さんを淡河にご紹介いただいたおかげで、うれしいことに、土地探し、住宅ローン、設計、施工、保証、保険、家作りのすべてのシーンにおいて、お客様をサポートできる、スペシャリストのネットワークは、これでほぼ完成しました。強力タッグでフォローします。これから、家作りを本気ではじめようという皆様、まずは一度、アイプラスアイを訪ねてみてください。

掘り炬燵プチセミナー ＠青木工務店

土曜日午前中は青木工務店のモデルハウスでプチセミナーを開催しました。これから家づくりをするみなさんが、どんなことを設計事務所や工務店に要望すれば楽しい家ができるかを、お話させていただきました。資料づくりの中で、「ハウスメーカーの真逆のことをすれば楽しい家ができる」ということも発見。なかなかいい資料ができましたので、今度は事務所でもやろうかなと思っています。

基本設計の進め方

アイプラスアイでは基本設計段階では2週間に一回ほどの頻度で打ち合わせを行います。毎回1/100の図面、簡単な説明書、1/100or1/50の模型を作成します。

2案目以降は、前案に対するご意見を反映して作業をすすめます。最初の何回かは、意図的に違うパターンを試してみることも多いです。ですから、契約時に案の方向性を決めきる必要は特にありません。複数案あっても設計者は同一ですから著作権上の制限もありません。案を並べてみて、最良の案を選択することも,いいとこどりをすることもできます。

上の模型は、平塚K邸の案の変遷と、実際できた建物です。3番目の模型で、望楼付平屋案の形が出てきてますが、4番目の模型は意図的にそれから離れようとしていますね。こんな風に、最終形に近づいたり遠ざかったりしながら、徐々に案を収束させていきます。

設計事務所とハウスメーカーの違い

ハウスメーカーモデルは、レディーメードの商品のなかから、施主が、もっとも予算と要望に近いものを「選定」する仕組みだ。売り方は家というより、自動車に近い。かつての公団の団地のように、大量の住宅をつくるときに、もっともふさわしいやり方。要望や土地条件などに、少しでも特殊な部分があると、ハウスメーカーモデルでは対応不能になるか、高額になることが多い。

一円でも多く利益を確保したいハウスメーカーと、一円でも安く質の高い住宅を入手したい施主は、利害が完全に対立している。施工者側が損を前提にしない限りは、価格以上の価値がある住宅をを手に入れることは難しい。

設計事務所モデルは、こだわりを持った施主のために、設計事務所が弁護士のような立場で、施工者と施主の橋渡しをするモデルだ。個別要望や特殊条件を設計に細かく反映することが可能、コストコントロールが可能、品質のチェックが可能ということで、質の向上面では、設計事務所モデルは、ハウスメーカーモデルより圧倒的に有利。もちろん、個別対応には時間と費用がかかるが、設計料が同じなら、検討に費用をかけるのは、施主目線でみれば得。弱点は大手に比べて知名度が圧倒的に低いため、知識量が低すぎる人には、選択肢として選べないところだ。

商品開発費+広告宣伝費を含めた経費率が40％の大手ハウスメーカーと、アイプラスアイ+優良工務店の組み合わせを比較したら、間違いなく下のモデルのほうがコスト的には得になる。質的な面でみても、前者は新建材でできたレディーメードの住宅なのに対し、後者は自然素材でキッチンまで手作りのオーダーメード住宅で満足度は圧倒的に異なる。

大手だと保障の問題が唯一有利そうな気がするが、工事中の倒産は完成保証で備え、瑕疵担保で10年間の保証が得られれば、基本的には十分と考える。会社ができて、たかだか40年程度の会社が超長期の保障をつけたりするのは、そもそも論として不自然。銀行がつぶれる時代に、ハウスメーカーだけがつぶれないはずがない。60年保障を謳ったアーバンエステートの倒産も記憶に新しい。

さいたまの榊住建は、会長の小山さんが、施工した全住宅を一軒一軒まわり、点検や、不具合の報告を手紙にして送ってくれる。大手には死んでもまねできないサービス。いい家をつくるには、結局、そういうパートナーを探すことが一番重要なのだ。

住宅の立米単価

過去の案件から、家の立米単価を算出してみました。

・建築面積に高さの平均を掛ける
・出っ張りは体積割り増す
・中庭形式の欠けなどは体積減じない
・大きなピロティは体積減じる
・屋根は一応高さの平均をとる

というルールで計算したところ、
「家は１立米あたり６万円くらい」
という結果が出ました。もちろん、仕様も規模もいろいろですが、アイプラスアイでは、プラスマイナス１万円程度の幅でにおさまっています。

四間四方（52.99㎡）高さ６ｍの片流れの住宅は、アイプラスアイ標準仕様で、税抜きおよそ１９００万という具合です。木造という条件がつきますが、プランや仕様と無関係にコストがはじけるのでなかなか便利な指標ですね。

で、コストを抑えようと思ったら、面積を小さくするのはもちろんですが、高さもできるだけ節約したほうがいいわけです。でも、部屋は狭くしたくない。そこで限られた空間を有効に利用するカツドウノイエの発想法が意味を持って来るわけです。

クライアントの職業を分析

アイプラスアイのクライアントさん（お子さんは除く。働ける年齢の人だけ。26軒、延べ53人。建設当時）の職業分析をしてみました。多い順に、

1位：専業主婦　　　　　　　　　　　　　　　　　12名
2位：SE　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7名
3位：クリエーター系・・・※1　　　　　　　　　　5名
3位：商品開発系(職種はいろいろ)　　　　　　5名
5位：新聞・雑誌・通信社系・・・※2　　　　　　4名
6位：建築・不動産系　　　　　　　　　　　　　　　3名
6位：教師・華道の先生　　　　　　　　　　　　　　3名
6位：自営　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3名
9位：経営・マーケティング系　　　　　　　　　　　2名
その他・・・※3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9名

※1　　　イラストレーター、マルチクリエイター、映像ディレｌクター、漫画家、ディスプレイデザイナー
※2　　　うち、雑誌編集者が2名
※3　　　会社経営者、飲食店店長、歯科医、国家公務員、農家、ファイナンシャルプランナーなど。

という結果でした。26軒で専業主婦が12人ということは、半分くらいの人が共働き世帯ということですね。SEの比率が高いのが異常ですが、SEの方は大体検索上手ですから、いつの間にか、「住まい手の立場から住宅を考える」にアクセスいただいたということでしょうか。

直接的にアーティスト系じゃなくても、SE、商品開発、雑誌編集者など、上位を占めている方々は、ほぼ、ものづくり系のお仕事といえますね。やはり、われわれのプロセス重視の進め方、webですべてをオープンにする進め方、施主参加型の進め方というのは、そういったものづくり系の人に共感いただけているということなんでしょうね。

ときどき、うちの家族は「ぜんぜん普通のサラリーマンなんだけど、大丈夫ですか？」というようなお客様がいらっしゃいます。でも、まったく問題ありません。われわれはプロですから、クリエイター系じゃないとモチベーションがあがらない、とかそういうのは基本的にありません。ご安心ください。　

ご紹介特典検討中

最近、皆さんに「すごく忙しそう」と言われるんですが、現場がたくさん動いてるだけで、実はそんなに忙しくはありません。一人で4軒同時に回してたときに比べれば、マンパワー的には、ぜんぜん余力ありますし、現場は得意なんで、気持ち的にも、非常に余裕があります。

なので、今、依頼すると、密度の高いやりとりが期待できます。お友達で家を建てたい方など、いらっしゃいましたら、ぜひご紹介くださいませ。

OBのみなさま向けに、紹介いただいて、それが仕事になったら、とっておきのプレゼントを差し上げる特典も検討中。今まで出たアイデアは、家具の特注デザインとか、プチリフォームプラン作成とか、絵のプレゼントとか、お酒+その料理長の出張料理サービス（笑）とか。

皆様、何かいいアイデアあればお願いします。