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榊住建のDIY教室
榊住建のDIY教室は榊さん社員・職人さん全員参加で行う大イベントです。榊住建とのおつきあいは、もう10年になりますが、DIY教室に伺ったのは初めて。新規顧客開拓より、OB感謝デーという意味合いの方が強い感じで、うちのOB、朝霞Kさん家族、櫛引Nさん家族も参加されていました。メインの会場は、さいたま市西区にある大工下小屋です。
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電動の糸鋸、オービタルサンダーなどを駆使して、まな板、スプーン、ハンガーなどを製作しているコーナー。奥はボードに落書きするコーナー、アクセサリー作るコーナー、手前では簡単なボックスなど作るコーナーも。まったくゼロから作ることもできるけど、半分用意してくれているものもあるので、なに作っていいか悩んで一日が終わるなんてことはありません。
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材料は使い放題。各種工具も使い放題。でも、この辺の良材は逆にもったいなくてなかなか使えないんですよね。
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左官体験コーナー。飯塚もちょっとやらせてもらいました。この日は霧島壁でちょっと柔らかく、なかなか難しかったです。
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丸太でまな板やベンチなど作るコーナー。千代岡社長自ら、チェーンソーで丸太を輪切りにしてくれます。奥ではなんとかすくいやってました。
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せっかくなので飯塚も作品つくりました。カルダー的R付三角形のトレイ?お皿?凹み掘るの大変なので、手抜きして社長にチェーンソーで削ってもらいましたが、シルエットは一応デザインのプロらしいものになってますかね。
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食事サービスもあります。バーベキューの焼肉、焼きそば、餅、パン、トン汁、おにぎりなどなど、最近、綺麗になったと評判の松井さんを中心に、職人さんたちが、手作りの料理をふるまってくれます。お餅はここでついたもの。
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この日は結構な大雨でかつ会場は車じゃないと厳しいところ。ほんとにやってんのかな、という感じの日でしたが、100人オーバーの人たちで大盛況でした。雨対策は国分寺I邸のコンクリート養生で見たことある、仮設のブルーシートテントが対活躍。座ってるといろんな食べ物を、榊社員&職人さん達がじゃんじゃん運んできてくれます。こんな人たちがつくってると分かれば、建て主予備軍のみなさんは、とても安心できるはず。職種が書いてある名札があると、もっといいかなあ。
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うちのOG、大久保さんが設計した家にお住いの緑区A邸の奥様も入り口付近のテントでゲスト出店されてました。OBがマルシェ的に参加されているということは、工務店との良好な関係が竣工後も維持されているということですね。ちなみに榊さんの竣工後のメンテナンスの良さは、うちのお施主の皆さんにもとても評判がいいです。

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後半のメインイベント、子供たちが小さな家を組み立てるプチ上棟式。深読みすると、この木工教室は、「知らないうちにできてる量産型住宅の家づくり」の真逆、「自分たちも参加する手作りの家づくり」の縮図を目指したもの。子供たちが作業場・下小屋で本番の家づくりの予行演習をするというのは、重要な意味があるんでしょうね。

ともかく、家づくりで一番大事なのは「依頼先を間違えないこと」。大体元気が良くて意識の高い工務店は、こういった木工教室、現場見学会、躯体見学会、家づくりセミナーなどを、それなりの頻度で開催してるものです。これから工務店探しをするという皆さんは、機会があれば地域工務店のこういったイベントに参加してみるといいと思います。そこで、社員や職人たちの生の声を聴けば、素の工務店の姿がみえるはずです。

by iplusi | 2016-11-21 03:24 | その他いろいろ | Comments(0)
森大建地産 森社長来所
オーガニックスタジオ新潟、相模社長のご紹介というか、相模さんのフェイスブックコミュニティ上の呼びかけで、三重県伊賀のトップ工務店「森大建地産」、森秀樹社長来所されました。情報交換の後、いきなり某案件の設計のお手伝いの話を頂きまして、来月11日三重に伺う予定です。忍者の町ならではの高性能住宅をご提案したいと思っています。
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相模さんに書き込み頂いたフェイスブックコメントによると、「飯塚さんへは、単品でお客さんの設計頼むだけでなく、工務店のデザインアイデンテティの構築・設計の標準化まで踏み込んで 設計指導してもらうというのがいいと思います。教える力が尋常でないし、変に個性を追求するエゴが無い方なので、工務店とのコラボに非常な力を発揮すると思ってます。設計顧問契約、早ものがちですね。」とのこと。協働中の相模さんから、こんな風に言っていただけるのはうれしい限りですね。

考えてみれば、「デザイン」だけが得意な建築家は大勢いるけど、弊事務所は、断熱・構造・コストコントロールなどを含む「技術」にマニアックに精通した上で、その工務店の良さを伸ばす最良の「デザインの仕組み」を提案できる。和、洋、ナチュラル、シンプルモダン、インダストリアル、どんなスタイルでも対応可能。瑕疵保険で工務店が責任を負わなくてはいけない、構造、雨漏りに対しては絶対無理をしない。また、現在執筆中の、「新米建築士1年目の教科書」(仮題)のおかげで、木造住宅設計のノウハウが体系化できているので、協働すれば若手設計スタッフの教育にもなる。「間取りの方程式」はお客様に対する営業ツールとして活用できる・・・などなど。今まで気が付かなかったけど、一般のお客様よりむしろプロの方が、そのメリットを享受しやすいはずなんです。

てなわけで、次の時代を見据えた「工務店+設計事務所コラボ」の先導事例にすべく、森大さんとのコラボも楽しんでいければと思っています。また、今まで忙しさにかまけてサボっていたBtoBも今後は積極的に取り組みたいと思っていますので、全国の工務店、設計事務所の皆さま、お気軽にお声掛けください。

by iplusi | 2016-09-23 17:31 | その他いろいろ | Comments(0)
省エネポイントについて
・省エネポイントは予算がなくなることもあるので注意する。早めに予約申請出すと良い。
・即時交换の場合、追加工事が対象(本体工事の他、外構などでも良い)。
・現場の検査はない。追加工事の工事写真は必要。

申請書類のダウンロードページ
http://shoenejutaku-points.jp/download/

完了前タイプの手引
http://shoenejutaku-points.jp/common/pdf/tebiki_i_23_1503_2.pdf

即時交换のルール
http://shoenejutaku-points.jp/user/use/added

申請書
http://shoenejutaku-points.jp/common/pdf/shinseisyo_i_2_1503.pdf

即時交换申請書
http://shoenejutaku-points.jp/common/pdf/sokuji_mih_1502.pdf
by iplusi | 2015-04-30 11:03 | その他いろいろ | Comments(0)
家づくりの総予算・諸費用の計算
最近土地からの相談が多いので、家を建てる時の総予算、諸費用を一覧表で整理してみました。といってもベースになってるのは、以前、荻窪Hさんに頂いた資金計画書、笑。
ちゃんと出そうとすると、私がやっても非常に大変な作業。Hさん金融関係のお仕事してるわけでもないのに、すごいですよね。ともあれ、自分で一回こういうのつくってみると、頭の中が整理されるのでお勧めです。
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一番上の青いブロックは、ローン関係。楽天のフラット35でやってみたんですが、ローンの手数料の他に、火災保険、つなぎ融資の手数料や金利、団信、登記などがあり、トータル3300万のローンで、180万円近くの金額になりました。特に、つなぎ融資の手数料や金利は結構な額になるので、短期的に親御さんに借りられたりするなら、その方が絶対いいですね。

次の黄色ブロックは土地関係。仲介手数料は、皆さんよくご存知だと思いますが、登記の際の登録免許税が結構高額なので、注意が必要です。

その次のオレンジは、建築関係。これは私達が一番想定しやすい分野ですので、都度確認いただければと思います。地盤改良、外構、給排水引込、防火サッシ、深基礎などなど、プラスアルファの項目は非常に沢山あります。その他、左官仕上げや床暖など、ご要望でも数百万の金額が変わってきます。申請関係では、確認申請の検査費用はもちろん、フラットの審査や検査、狭あい道路の申請や立会いなど、特殊な申請の費用も想定しておきたいところです。

最後のブロックは、引越し後すぐに必要になる、エアコン、照明、カーテン・ブラインド等に加えて、祭事、仮住まい費用、引っ越し費用等が並んでいます。一部、普段の生活費の中から捻出するものもあるかもしれませんが、工事中や工事直後に、まとまった出費となることから、その総額は想定しておいた方が良いと思われます。
by iplusi | 2015-01-12 19:16 | その他いろいろ | Comments(0)
住宅取得等資金の贈与税の非課税制度
国税局パンフレット 国交省パンプレット

・平成26年中に贈与を受けること。
・かつ来年3/15までの棟上げが条件。
・平成26年度は限度額、省エネ住宅で1000万

・双方の親から1000万づつの贈与を受ける場合、建物はその負担割合に
 応じて共有名義にする。
・贈与は孫でもいいが、20歳以上でないとNG。
・贈与を受けた年の、夫婦各々の所得が2000万円を超えないこと。
・住宅資金は贈与を受けた年の翌年の3/15までに全額支払っておく必要あり。
・領収書や振込票は提出義務は無いが、税務署から求められた場合、提示す
 る必要がある。
・贈与の対象は基本的には住宅。ただ土地の取得と住宅の建設に連続性
 がある場合、土地代金に贈与分を充当しても良い。その方が確実。

・「住宅性能証明書」、「建設住宅性能評価書」、「長期優良認定通知書」の
 どれかが必要。
・「住宅性能証明書」の取得が一番簡単そう。
・「住宅性能証明書」は、省エネ等級4、耐震等級2のどちらかを満たせば良い。
・アウェイで確認と一緒に省エネタイプで出す場合、手数料は現場検査を含め
 3~4万程度。

・贈与税は、3/15までの期限内申告が必要。
by iplusi | 2014-08-05 13:37 | Comments(0)
トライアルの費用について
ちょっとよさそうな土地があるけど、トライアルできませんか?という問い合わせが、よくあるんですが、設計トライアルをやる場合、原則、土地価格の10%程度の手付けを打つ前の土地はお受けしないことにしています。やっぱり買うのやめた、というのが困るからですが、仮に、トライアルの費用5万円をご負担いただいてもやりたくはありません。それは、そもそも5万円という金額設定が低すぎるからなんです。

ちなみに設計料の目安は、国土交通省の告示で決まっており、その額は一級建築士とって3年未満の技術者の、直接人件費(時給3250円、日給26000円くらい)を基準に、簡単な計算式で算定することになっています。

上記計算だと、飯塚の場合は、単純に経験年数で見たとしても、1級建築士取得後18年以上ですから、直接人件費は上記技術員の1.83倍となり、時給で約5950円、日給なんと47600円くらいになります。弁護士さんほどではありませんが、建前上はすごい金額なんですね。

直接人件費と設計料が同じだと、設計事務所の一切の維持費がなくなり、事務所つぶれちゃいますから、上記告示では設計事務所の報酬は、直接人件費の2~2.5倍を頂戴して良いことになっています。
つまり、新人建築士が一日でできる設計なら、直接人件費は26000円、事務所に支払う設計料は52000円~65000円になるということですね。

じゃあ実際のトライアルはどうかというと、どんなに早くやったとしても、スタッフが半日かけて法規調査して、敷地図をつくり、飯塚が最低丸一日かけて設計して、アルバイトが丸一日かけて模型作るみたいなことになるから、

(26000/2+47600*1+6400)*2=134000

13万4千円程度、頂戴しないと合わないということになるんですね。

トライアルの金額を上げるのが、最も健全ですが、5万円でも高いという感覚持っている方がほとんですよね。そこで、うちの事務所では、「トライアルの費用はひとまず5万円頂戴するけれど、契約となったら、その金額を、着手金に充当する」ということで、お客様の負担にならないようにしています。
by iplusi | 2013-06-24 23:27 | その他いろいろ | Comments(0)
新築住宅の「不動産取得税 登録免許税」
土地を買って家をたてる場合の税金で、通常一番高いのは建物の消費税ですが(土地には消費税かからないので)、土地の登録免許税なども結構高額になるので注意が必要です。その他、家を新築するときの税金(消費税以外のもの)詳しく調べてみました。

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■不動産取得税(都税)

・基本ルール: 土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%だが
 軽減措置あり
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・一戸(一区画)の床面積が、50㎡以上240㎡以下の住宅の建築(未使用
 の建売住宅や分譲マンションの購入も含む。)である場合軽減措置あり。
・新築建物 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
・新築木造住宅の場合の固定資産税評価額は
 面積☓(8~9万円/平米)☓1.05(諸経費等)で計算する
   例:木造新築35坪の場合

   固定資産税評価額=35☓3.3☓9万☓1.05=1091万。
   1200万以下なので、不動産取得税はかからない。


・建物が上記軽減の要件を満たし、取得してから3年以内に建物を新築する場合、
 土地の不動産取得税も低減される。
・土地 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)
             - 控除額(下記AかBの多い金額)
  A = 45,000円、
  B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2)
       × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%

・土地は、分筆等により土地の区画が変わる場合は、固定資産税評価額も
 変わる。面積按分、地価公示の70%、路線価の7/8?などで想定。

   例:杉並某地区、土地110平米、建物100平米、地価公示43.2万。

  土地1平米あたりの固定資産税評価額43.2万☓0.7=30.2万
  B=30.2万*0.5*(100*2)*0.03=90.6万
  30.2万*110*0.5*0.03-90.6万=-50万 
  不動産取得税はかからない。

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■登録免許税(国税)

・登記に必要な費用のひとつ。
・司法書士や土地家屋調査士の報酬とは別。
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□所有権移転登記(土地)の登録免許税

 ・土地の登録免許税は比較的高額になるので注意。
 ・固定資産税評価額の1.5%の軽減措置あり。
 ・分筆した場合の固定資産税評価額は、登記官が決めることになるが、
  基本は面積按分。

   例:杉並某地区、面積110㎡、固定資産税評価額
  28万/平米(路線価の7/8倍)とした場合
  
  28万/㎡☓110㎡☓15/100=46.2万円 

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□抵当権設定登記(土地及び建物)の登録免許税

・ローン額の0.4%が基本。 
・下記の要件を 満たせばローン額の0.1%に低減。
 ・新築住宅の場合
   ①自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと。
  ②抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる
    設定登記であること。
  ③登記簿上の床面積が50㎡以上(上限なし)である。
  ④新築後1年以内に登記すること。
・フラット35の場合も抵当権設定登記の登録免許税はかかる。
 http://www.jhf.go.jp/topics/topics_20110624.html

   例:ローン額4000万
  4000万☓1/1000=4万円

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□保存登記(建物)の登録免許税

 
 ・登記官が決めた価格の0.4%
 ・新築住宅は新築建物価格認定基準より算定。
 ・新築建物価格認定基準:東京都木造居宅 86000円/平米

   例:杉並某地区、建物100平米、木造
  86000☓100☓4/1000=3.44万円

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□保存登記(土地)の登録免許税

 ・通常は単なる所有権の移転となるので、通常は土地の保存登記はない。
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□表題登記(建物)の登録免許税

 ・登録免許税はかからない。
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□建物滅失登記の登録免許税

 ・登録免許税はかからない。
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※固定資産税評価額

参考:http://allabout.co.jp/gm/gc/25770/3/

・3年に一度決まる。
・土地は地価公示の70%目安

※ 住宅用家屋証明書

・住宅用の家屋を新築又は取得した個人の方が登記を行う際、「住宅用家屋
 証明書」を添付すると、課税される登録免許税が次のように軽減される。証
 明書の交付には 一定の要件を満たすことが必要となる。
 ・ 所有権保存登記 1000分の 4→1000分の1.5
 ・ 所有権移転登記 1000分の20→1000分の3
 ・ 抵当権設定登記 1000分の 4→1000分の1
 なお、特定認定長期優良住宅については、上記全て1000分の1になる。

  要件

 ・ 個人が新築又は取得し、住宅として使用すること
 ・ 住宅の床面積が登記簿上50平方メートル以上であること
 ・ 区分建物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
 ・ 併用住宅については、その床面積の90%以上が住宅であること
 ・ 新築住宅においては、建築後一年以内の家屋

by iplusi | 2013-05-29 15:08 | その他いろいろ | Comments(3)
「平成23年度フラット35利用者調査報告」を読む
平成23年度フラット35利用者調査報告
http://www.jhf.go.jp/files/100492043.pdfなかなか面白いです。
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注文住宅の戸あたり建設費の全国平均は2920万円(土地取得のための借り入れのない人に限ったデータ)。東京都は3565万円、神奈川県は3385万円、埼玉県は2995万円、千葉県は2923万円だそうです。首都圏平均だと、3026万円です。
大きさは東京で30坪、神奈川で32坪、埼玉で33坪、千葉で34坪くらいですから、坪単価にすると118万/坪から85万/坪というところですね。
諸費用含んだ金額だと思いますが、みんな、こんなにお金かけてるんですね。
by iplusi | 2012-07-20 21:12 | Comments(2)
過去案件の分布
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設計中のものを含む、i+i設計の住宅、全36軒のグーグルマップを更新。上記は高崎、常滑を除く、34軒を表示したものです。以前より都心の密度感が上がってきましたが、相変わらず大和・町田・厚木周辺が空白域です(笑)。足立区から流山のエリアも抜けてますね。
by iplusi | 2012-04-30 23:05 | その他いろいろ | Comments(0)
フラット35Sエコ
フラット35の20年金利引下げモデルが復活したようです。引き下げ幅は小さくなりましたが、新モデル「フラット35Sエコ金利Aプラン」は、普通のフラット35と比較すると、借入額3000万円で220万も得になるそう。ウチに相談に来るお客さんは、もうちょっと後に建てようかなという方も多いのですが、新築住宅の優遇制度はどんどん減少傾向にありますし、消費税が上がったら最悪ですから、これは、乗っかっておいたほうがいいんじゃないかと思います。

フラット35Sエコにするにはいくつか方法がありますが、アイプラスアイでやる場合は、省エネ法のトップランナー基準相当の住宅(断熱等級4+高効率機器)でやるのが過去実績もあるし、一番よさそうです。これで行けば15万ポイントの住宅エコポイントも受けられます。
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こんな風に、当初5年は1万円近く返済額が減ります。うれしいですね。上記は、被災地以外の場合で、千葉市や松戸市など被災地に認定されている地域の場合は、金利はさらに有利になるようです。
by iplusi | 2011-11-01 01:07 | その他いろいろ | Comments(2)