タグ:土地探しのポイント ( 63 ) タグの人気記事
飯能K邸現地視察
d0017039_00531171.jpg
Kさんは土地探しからご相談受けてます。昨年は複数の絶景敷地の候補があったのですが、「川沿いや急傾斜地は危険なのでやめたほうがよいのでは」といった後ろ向きなアドバイスを差し上げて、Kさん購入を見送り。

年があけて、絶景、日当たり良し、地盤良し、道路6m、角地、100坪という土地が見つかって、急遽プロジェクトが動き出しました。ご要望は「緑と一体になる昭和住宅(工房風)」。2週間後に01案ご提案の予定です。


by iplusi | 2016-02-08 01:15 | 飯能K邸 | Comments(0)
流山N邸敷地視察
d0017039_20370926.jpg
つくば地鎮祭の後、流山N邸敷地視察してきました。公共の区画整理地。整形約40坪、道路付けは北東と北西、北向きの角地です。地盤がちょっと悪かったけど、コストパフォーマンスで考えれば申し分なしというところ。
南東側隣地は三角形の敷地なんですが、N邸側に主屋を配置してました。隣家奥行きは6間。
d0017039_20371341.jpg
敷地南西方向から見た景色。区画整理の最中なの空が広いです。南西側の区画との間に電柱あり。電線は道路内敷地側寄りです。敷地は道路から20~30cmくらい高くなっています。
d0017039_20371240.jpg
インフラは全部引き込み済。排水の最終桝はU字溝を下越ししている関係で、管底はGL-1250程度。南東側から排水を回してきても、十分勾配は確保できそうです。


by iplusi | 2016-01-04 21:00 | 流山N邸 | Comments(0)
絶対トクする「土地・建物」の相続・税金・法律ガイド
d0017039_20541663.jpgエクスナレッジネタばかりで恐縮ですが、笑、「絶対トクする「土地・建物」の相続・税金・法律ガイド」が出版されました。

この本は、建築知識の不動産特集他3号分をまとめたムック本です。飯塚の執筆分はp5~21の、建築法規、インフラ、現地調査、擁壁など、建築にまつわる土地がらみいろいろ。

一冊まるごと、土地購入を考える皆さんの必読書ともいえる内容ですから、ぜひご覧いただければと思います。
by iplusi | 2014-04-22 07:48 | その他いろいろ | Comments(0)
現地視察
d0017039_1413967.jpg青木工務店の金子さんにお願いして、敷地の現地視察に行ってきました。←祐天寺Y邸の敷地は、敷地の進入路途中にある道路標識がやばそうと思っていたんですが、実測したら間口2.3m。生コン車入れそうです。電線が低いので、手起こしになるかもとのことでしたが、他は特に問題無さそう。

↓先日、相談を受けた都内某地区の案件も現地視察。地図では車両が入れるか微妙だったんですが、たまたま道路工事の車両が、敷地脇に停車中。こちらの敷地も大丈夫そうです。
d0017039_1421060.jpg

by iplusi | 2013-11-20 14:06 | 祐天寺Y邸 | Comments(0)
某地区 土地の視察
d0017039_19313685.jpg
先日、来所されたお客様が、良い土地見つけたということで、視察に行って来ました。駅からやや離れてるけど、近くにはこんな緑地がある、とてもいい住宅地でした。帰りに区役所寄って、法条件も調査。特に問題は無さそうです。一応、川が近いということで、洪水ハザードマップも入手。さてどうなるか。
d0017039_20361616.jpg

by iplusi | 2013-04-11 19:31 | 荻窪H邸 | Comments(0)
西白井O邸敷地視察
昨年末に、植物撤去と旧建物の基礎の解体が終了したとのことで、西白井O邸の敷地視察+市役所ヒアリングに行ってきました。ちなみに土地コンサル+買主側仲介はハウジングラボの加藤さん。住宅ローンはフラット35エコ利用で、コンサルはホームローンドクター淡河さん。設計はアイプラスアイ、工事は近所の竹脇さんという最強の布陣で臨みます。
d0017039_18345556.jpg
南面道路のほぼ真四角、60坪の整型地。前面道路幅員6mで日当たり良好。インフラは整備済み。北面には梨畑が広がっています。何よりお値段お手ごろということで、文句のつけようがない敷地です。残すは地盤ですが、近隣の学校のボーリングデータ、白井市は保管してないとのこと。まあ、どっちにしてもSS試験で確認するしかありません。
d0017039_18365539.jpg
南東方向から、見たところ。南東角に電柱があります。西側の隣家は1階で南北奥行き約9700。視線がかち合わないよう窓の位置などを計測(建築概要書はつい最近のものしか白井市では保管なし。両隣とも築30年)。単管を利用したフェンス隣家設置済み。
d0017039_18351477.jpg
北西方向からみたところ。敷地と梨畑の間には緑道があります。緑道幅員2mと聞いていましたが、実測だと約3mありました。緑道の南側にはL型街渠が入っていて、街渠天端と敷地の高低差は約45cm。深基礎にするか、ブロック2段つむかの選択になりそう。東側の隣家は部分2階で比較的低層。電柱はあるものの、南東方向の抜けは期待できます。東側隣地境界は造園ブロック一段でフェンスはなし。電柱周りの土止めの万年塀が一部崩れて越境してます。
d0017039_18354771.jpg
水道の引き込み位置を示す杭と側溝の桝位置確認。雨水汚水は分流式。雨水は浸透でも非浸透でも可。側溝に接続可です。汚水は台帳で確認したところ、道路内西方向の人孔から14mの位置で分岐、敷地内に公桝が入ってるという絵になっていましたが、現地では確認できず(台帳は閲覧のみでコピー不可)。桝の深さは不明だけど、標準的には1mくらいあるはず、とのこと。
by iplusi | 2013-01-04 19:17 | 西白井O邸 | Comments(2)
給水引き込みの現地確認
世田谷S邸、給水などのインフラ引き込み状況を現地確認してきました。
d0017039_20175183.jpg
道路の街渠マス、ガス、水道の杭、全部ありますね。しかし、メーターボックスが2つ。どういうことでしょうか。
d0017039_2018516.jpg
片方は20mmメーター付き。片方はバルブどめ。一番最悪なのは、お隣のメーターが敷地内にあることですが、メーターは動いていないようです。
d0017039_20181481.jpg
一応ちょっと掘ってみます。配管はぐるっと回って切れていました。でも道路からの引き込み管が1宅地に2本ある場合は、一本は道路掘り返して撤去しないといけないそうです。それだとたちまち、数十万円コースになるので、水道局に行って図面を確認します。
d0017039_20182320.jpg
水道管管理図を入手しました。引き込みは25mmのステンレス管で、25mmと20mmに分岐しているようです。メーターがついていたのは、その20mmの方。今回は20mmの分岐管、メーターを撤去、25mmのメインの管(被分岐管)に20mmメーターを再設置するという工事が発生します。でも、道路をほじくり返さなくていいので、工事は全然楽です。
d0017039_201831100.jpg
ところで、本管から水道を取り出す部分てどうなってるかご存知でしょうか。これは神奈川県の仕様ですが、本管にこういうサドルを付け、直接穿孔して取り出すんだそうです。太い本管取り出す時は、通常、凍結はさせないようです。穿孔した時のクズは、水圧で取り出し管の方から排出されるそうです。
by iplusi | 2012-06-15 20:19 | 世田谷M邸 | Comments(0)
現地調査 @工房のある家
ご相談のあったAさんから、現地見てきてほしいと依頼があったので、現地調査してみました。まずはビスタの確認。
d0017039_0162574.jpg
電柱やお隣さんを意識すると、素直に真北を向く方向が眺めがよさそう。
d0017039_17111154.jpg
真南は4m程度の間知ブロックの擁壁があるけど、覗かれることはないので、真南方向にも開きたいところ。
d0017039_17114586.jpg
今のところ西方向にも抜けがある。
その他確認したことは下記。(図面で事前確認しているところは現地にて再確認)

・境界杭の有無→有り
・隣接宅地との高低差
・擁壁各部の寸法
・5m擁壁と1.5m擁壁の切り替え位置

・給排水ガスの引き込み位置(高いほうの地盤内)
・雨水汚水分流式
・門柱用配管の位置
・止水栓の位置
・敷地前の電線の位置、高さ(レッカー吊りに関係)
・電柱の位置、径、支線の位置

・擁壁水抜きの有無→有
・擁壁のひび割れや傾き→確認できず

・周囲の建物の配置
・周辺建物の玄関位置、窓位置、外壁素材
・境界フェンスの有無
・東隣の基礎構造=布基礎(東となりミサワは改良はしてないそう)
・南擁壁上の緑と日当たりのイメージ

・埋蔵文化財の届出法→工事2ヶ月以上前に提出。市役所にて
・道路認定幅員

などなど
by iplusi | 2011-08-20 00:15 | Comments(0)
大きな擁壁上の宅地
高低差が大きなひな壇造成地では、大型擁壁周辺の地盤に特に注意する必要があります。L型擁壁では、高い側の土は必ず埋め戻しの盛土になり、改良が要求されるケースが多いからです。工事用の重機はクレーンで吊り上げる必要がありますが、工事車両の中でも地盤改良用の機械は大型のものが多く、電線を避けつつ、吊り上げるのは簡単ではありません。
d0017039_0222440.jpg
上記を書いて旭化成建材に送ってみました。EZ工法の場合、杭打機はブームを寝かせて吊り上げますが、寝かすと長さ9mもあるそうなので、敷地からはみ出します。お隣敷地を借りない限り、EZでは無理そうです。
d0017039_2320179.jpg
小型のユンボならラフターでも十分吊れます。(たまたま相談者Dさんの、お隣さんが重機吊ってたということで、不動産会社の担当者から写真送ってもらいました。でもちょっと腕が痛そうですね)。メーカー推奨の吊り方はまた後日。

ところで、このケースでは擁壁はRCの比較的新しいもので、図面もきちんと残っていたので、上記のような話で済んでいるんですが、間知石積みや大谷石積みの高低差2mを越える古い擁壁の場合、

・確認申請や開発登記簿
・水抜き穴
・擁壁のひび割れ、倒れなどの変形がないこと

等が確認できないと、擁壁から一定の離隔距離を確保する必要があるので注意が必要です。
また、写真のように駐車場用と住宅用で、宅地が2分割されているケースでは、給排水ガスの引き込みが高いほうの宅地部分まで引き込まれていないと、露出配管となる可能性があるので、事前に現地確認しておきましょう。


関連記事
・ユンボの大きさと重量
・杭打ち機のラフター吊り
・杭打ち機のレッカー吊り
・擁壁上の住宅
・地下車庫付き宅地
by iplusi | 2011-08-09 18:08 | Comments(0)
プロパンガスについてのメモ
■ガスボンベの規格
・住宅で使うのは通常、50kgor20kgボンベ
・住宅の場合、搬入路がちゃんとしてれば、50kgボンベ使う
・50kgというのはガスの重さ
・50kgボンベで約高さ128cm×直径37cm。

■ボンベ容量
・50kgボンベで約120L
・これがガスになると約25立米
・コンロ+給湯器(キッチン・風呂)の場合、使用量約20m3/月
・50kgボンベ1本で1ヶ月ちょっと持つ計算

d0017039_1392674.jpg■搬入
・50kgボンベはタンク+ガス合わせると、90kg近くある
・搬入は、運搬車(台車)orボンベ底を回転させ搬入
・右モデル、幅470mm
・台車入れるときは通路幅は60cmは欲しい(ミツウロコ八王子担当者)
・20kgタンクなら、担いで搬入可能
・2本セットで設置されたものの1本を交換
・交換頻度は一月ちょっとに1回
・交換時、奥のボンベ出せるように、設置位置は、通路幅80cm以上必要

■設置位置の基準
・風通しの良い屋外
・給湯器からから2m以上離す
・設置部には、タンク腐食防止で、コンクリ土間必要
・容器を40度以下に保つ→南側は望ましくない
・チェーンで転等防止

■ガス料金
・ガス料金は事業者が価格を決められるので、交渉で前後する。
・基本料金+従量料金
・基本料金は1500~1600円で会社間のばらつきは少ない。
・従量料金はばらつきが大きい(280円~430円)
・電話した4社の中では、ミツウロコやレモンガスが安かった。
・タンクの配送交換費用は特になし。
・20kgタンクでも従量料金は高くならない。
・配管や機器を無償仕様にする場合は、従量料金が上がるケース、契約によるケース
 の2種類がある。最近は契約が一般的になりつつあるとのこと。
by iplusi | 2011-06-05 01:24 | 高尾K邸 | Comments(0)