ご相談のあったAさんから、現地見てきてほしいと依頼があったので、現地調査してみました。まずはビスタの確認。
   その他確認したことは下記。（図面で事前確認しているところは現地にて再確認） ・境界杭の有無→有り ・隣接宅地との高低差 ・擁壁各部の寸法 ・5ｍ擁壁と1.5ｍ擁壁の切り替え位置 ・給排水ガスの引き込み位置（高いほうの地盤内） ・雨水汚水分流式 ・門柱用配管の位置 ・止水栓の位置 ・敷地前の電線の位置、高さ（レッカー吊りに関係） ・電柱の位置、径、支線の位置 ・擁壁水抜きの有無→有 ・擁壁のひび割れや傾き→確認できず ・周囲の建物の配置 ・周辺建物の玄関位置、窓位置、外壁素材 ・境界フェンスの有無 ・東隣の基礎構造＝布基礎（東となりミサワは改良はしてないそう） ・南擁壁上の緑と日当たりのイメージ ・埋蔵文化財の届出法→工事2ヶ月以上前に提出。市役所にて ・道路認定幅員 などなど
高低差が大きなひな壇造成地では、大型擁壁周辺の地盤に特に注意する必要があります。Ｌ型擁壁では、高い側の土は必ず埋め戻しの盛土になり、改良が要求されるケースが多いからです。工事用の重機はクレーンで吊り上げる必要がありますが、工事車両の中でも地盤改良用の機械は大型のものが多く、電線を避けつつ、吊り上げるのは簡単ではありません。
  ところで、このケースでは擁壁はRCの比較的新しいもので、図面もきちんと残っていたので、上記のような話で済んでいるんですが、間知石積みや大谷石積みの高低差2ｍを越える古い擁壁の場合、 ・確認申請や開発登記簿 ・水抜き穴 ・擁壁のひび割れ、倒れなどの変形がないこと 等が確認できないと、擁壁から一定の離隔距離を確保する必要があるので注意が必要です。 また、写真のように駐車場用と住宅用で、宅地が2分割されているケースでは、給排水ガスの引き込みが高いほうの宅地部分まで引き込まれていないと、露出配管となる可能性があるので、事前に現地確認しておきましょう。 関連記事 ・ユンボの大きさと重量 ・杭打ち機のラフター吊り ・杭打ち機のレッカー吊り ・擁壁上の住宅 ・地下車庫付き宅地  外観は市街地の複雑な斜線に対応しながら、広い室内空間を実現する、頂部をカットした変形切り妻屋根が特徴。軒高は７ｍ以下、最高高さは８ｍ以下で、日影規制にも中高層にも抵触しません。勾配屋根のおかげで、高い天井高と、過大すぎないエアーボリュームを両立できる、無駄のない形状。 道路側立面は、いつもどおり大窓を設置した楽しげな外観。立面は、大窓タイプ以外にも、教会窓タイプを用意しています。 平面は矩形を基本としたシンプルなもの。２階リビングや、インナーガレージ付きなど、様々なプランに対応できます。小屋組上にはロフトと屋上デッキを標準配置。長期優良に対応しないモデルでは、スキップフロアを採用します。 断熱は省エネ等級Ⅳで、フラット３５Ｓ２０年金利優遇や、長期優良住宅に対応します。屋根は通気層付きの２重構造。勾配に沿って屋根の熱気がうまく抜けます。また、傾いた屋根は、太陽電池でも、OMソーラーでも、乗っけることが可能です。  階段で上がっていける、広々とした屋上のデッキは、洗濯やBBQ、風呂上がりのビールなど多目的に活用できそうです。
読売新聞３月１９日の記事から。
 大体、埼玉でも千葉でも、国道１６号沿いの地区だと、都内某駅まで１時間以内。東京の東側、北側のブロックは、東京の西側、南西側のブロックに比較すると遙かに割安感があります。 あまり通勤に乗り換えが多いと不便だし、奥様実家位置など考慮すると、東北線沿いが便利ですかね。 上記地図は非常にざっくりしたものですが、特定の地域の公示地価は国土交通省のwebサイトで調べられます。ためしにお住まいの地域の地価を調べてみてください。金額のプロットされた詳細地図がみられます。 さて、通勤通学にも便利な土地が、仮に坪50万-30坪で見つかったとすると、 土地 1500万円 建物税込み 2100万円 改良・引込・外構 150万円 諸費用・設計料 550万円 トータル 4300万円 なんていう計算式がかけますね。建物は、規模少し小さめのオープンプランなら、アイプラスアイでは上記金額は不可能ではありませんし、実績も沢山あります。土地が間口7ｍ以上、敷地面積25坪以上あれば、駐車場も確保できます。 頭金800万で、フラット35S（現在の最低金利。当初10年1.32％、10年目～20年目2.02％、20年目以降2.32％）を使って、ローンを組んだ場合、ローン借り入れ金額は3500万。フラットの基準だと年収420万で3500万の借金できます。 自営業者の場合は、所得（確定申告で言うと2番目のブロックにかかれる数字）が420万ならOKです。なんでもかんでも経費化して節税してる人は、修正申告して税金25万くらい払ってください。淡河さんに教わったところによると、2年ちゃんと所定の所得があればいいそうです。 で、上記のとおり35ｓ金利20年だと、月々の返済額は、下記のとおり家賃並み。 当初 10.4万円、 11年目～20年目 11.3万 21年目以降 11.7万 頭金は300万円しか用意できないという人だと4000万の借り入れが必要です。この場合は、 当初 11.9万円、 11年目～20年目 12.9万 21年目以降 13.2万 ということになりますが、このくらいなら許容範囲という方は多いのではないでしょうか。 すなわち、安い土地さえ見つかれば、フラット35ｓ（20年金利引下げタイプ）の申請にも、エコポイントの申請にも精通している、アイプラスアイ設計事務所に依頼して（笑）、デザイン性の高い楽しい家がつくれる、という結論になります。 ただし、この皮算用が成り立つのは、金利が低く、さまざまな優遇制度が使える今年中だけです。上記のように3500万の借り入れをした場合、通常のフラット35と比較すると、35Sで366万円の得、35S金利20年で441万円の得になります。家づくりを考えているみなさま、お急ぎください。
建築知識4月号（3月２０発売）、不動産特集では、土地探しの方法について、かなりのボリュームの原稿を書きました。今日はその実践篇？として、土地購入、相談中案件の、現地調査に行ってきました。
敷地は、ピンクのアパートを取り壊したあと、４筆に分筆される土地のひとつ。  現地視察の後は、役所ヒアリングに行って、上記法規の申請書やパンフレットのほか、道路の査定図や周辺建物の概要書を入手しました。
ユンボ＝油圧ショベル、バックホウについて調査。下記わかったこと。
・土地に重機が入れないと基礎工事が大変、高額になる。だから、土地購入前に、 重機が入れるかどうか、確認したい。 ・コマツの０．０８～０．２５立米程度の小旋回型のユンボは、登坂能力、３０度。 ・EAZETの杭打機だと、登坂能力は１０度と、一気に落ちる。 ・道路から宅地に素直に自走で入れれば問題ない。 ・ユニック車からユンボを降ろすときは、ユニック車全体を傾ける。下記参考ページ。 http://kuzu-kuzu.com/build/20050414000002 ・アルミ製の３.0ｍの道板を３０度で傾けると１．５ｍになる。トラックの荷台高さを １Mと仮定、登りは、トラックの荷台に直接道板をかけるとすると、GL－１．５ｍ ～GL＋２．５ｍが自走で登れる限界。（実際は３０度では、危険だと思う。単なる 計算値。道板は３．６ｍものもあるよう。） ・高低差がそれ以上になれば、クレーンで吊るしかない。 ・４ｔのユニック車で安全に吊れるのは、バケット０．０２５立米程度の 屋根なしミニユンボクラス。 http://www.aktio.co.jp/exec/product/details/re_crane/ ・それ以上のサイズなら、ラフタークレーン吊りが基本となりそう。 ・２種類くらいの吊り方がある。 ・ただし、敷地前面に電線があると、レッカー吊りでも難しい。 下記は建築工事で使う一般的なユンボのサイズ。 バケットサイズ ０．０２５立米 車体重量 約１ｔ 回送 ２ｔトラック 用途 配管工事・外構工事 バケットサイズ ０．０５立米 車体重量 約２ｔ 回送 ２～４ｔトラック 用途 住宅基礎・配管工事 バケットサイズ ０．０８立米 車体重量 約３ｔ 全幅 １．５５ｍ程度 回送 ４ｔトラック 用途 住宅基礎 バケットサイズ ０．２５立米 車体重量 約７ｔ 回送 トレーラーなど 用途 住宅基礎～一般建築基礎 参考 EAZETのSタイプがこのクラス バケットサイズ １立米 車体重量 約２４ｔ 回送 トレーラーなど 用途 平板載荷試験で使うサイズ
引き込み費用の費用負担について東京都下水道局に問い合わせ。
「東京２３区では引き込みは無償だが、条件によっては無償にならないことがある。全国的にみると、敷地面積あたりいくらというように、負担金が必要なケース、全額受益者負担のケースなどいろいろ。東京都２３区以外は、自治体に確認されたい。」、とのこと。 ちなみに、府中市では、引き込みは受益者負担。街渠桝形式で工事後、市に寄付する形。 < 前のページ次のページ >
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