土地探しのポイント ⑪狭小地
狭小地においては、どうしても敷地の有効利用が最大のテーマとなるから、法条件の把握が極めて重要になる。

まずは、建蔽率や容積率について。前面道路の幅員が狭いときは、容積率が著しく下がる。例えば、前面道路4m、一種住居、60/200などというよくある狭小地では、容積率は160%に低下してしまう。同時に、狭小地では、容積のみならず建蔽の方が厳しい条件になるケースの方が多いので注意する。

ところで、床面積・建築面積に算入されるどうかの判断は、実は自治体によってまちまちである。少しでも広く感じる家を建てたければ、床面積の算定基準(たとえば開放性の高いスノコ床が建築面積に算入されるか、ロフトが認められるかどうかなど)について、事前に役所に確認したい。

狭小地では、面積のみならず高さ方向の把握も重要である。狭小地では、小さな敷地に比較的背の高い建物を建てることが多いが、その場合、各種斜線制限によって、建物の形態が制限を受ける可能性が高い。前面道路の幅員が狭い3階建て住宅などは、道路斜線や、高度斜線で、まず制限を受ける。

d0017039_1115539.jpg狭小地では、法規制以外にも、建物の形状に大きく影響を及ぼすものがある。例えば、駐車場の取り方もその一つ。駐車場の位置は計画の初期段階で、間取りと同時に考えるべきだ。建物を単純な矩形にするためには、縦列駐車で駐車可能な土地であることが望ましい。一般乗用車が縦列駐車するには、約7mの敷地間口が必要である。

右写真はちょうど7mの敷地間口のある、浦和S邸。広い床と、駐車場スペースを両立するために、一階の壁面を斜めに傾けている。一階あたりの床面積が小さい分、高さにはゆとりをもたせた。

隣地境界とのはなれ、足場の問題は「ウナギの寝床」参照。また、敷地境界と建物が近い場合には、目隠し請求権を行使されることもある。さらに、民法上の寸法を守っても、エアコン室外機、各種メーターが納まらない可能性があるので注意する。

コストについてみると、住宅一軒あたりの水回りの数は変わらないが、工事中の作業エリア確保のための材料の小運搬が必要、平面の規模ほどには外壁面積は減らない、場合によっては工事中の駐車場の確保が必要、等の理由から、狭小住宅の坪単価は割高になる可能性が高い。
by iplusi | 2008-04-19 14:11 | その他いろいろ | Comments(0)
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