土地探しのポイント ①土地と諸費用
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土地を購入するときは、誰しも

①土地の場所(最寄り駅・交通条件(バス利用するかどうかなど)
②周辺環境(学校、店舗、医院、公園までの距離。道路、送電線、
 鉄道、墓地などとの関係)
③土地の面積
④敷地形状(整形の土地かどうか)
⑤敷地内の高低差
⑥日照条件(道路づけ、周辺家屋との距離、密度感など)
⑦既存建物のあるなし
⑧建築条件が付くかどうか
⑨登記簿上の記載(権利の別、地目)
⑩法条件(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件)
⑪地盤条件
⑫インフラの引き込み状況

という諸条件のうち、おそらく視覚的に見える①~⑥あたりを判断の拠り所として土地を選定し、不動産屋が作成した建て売り住宅風のプランをベースに、直感的に買うかどうかの判断をされているのではないだろうか。同じ予算で少しでも①~⑥の条件が良い土地をさがすわけだ。

しかし、「土地+建物のトータルコスト」ということで眺めた場合は、前半より後半の⑦~⑫が重要だ。⑦~⑫次第で建築費が数百万のオーダーで変わってくる。

居住目的で購入した土地に、家を建てられないんじゃ、土地の価値はゼロだから、まず調べる必要があるのは⑨や⑩、その土地に建物が建てられるかどうかという問題である。農地や市街化調整区域には原則として(例外もある)住宅は建てられない。

また、敷地が道路に2m以上接しているかどうかという問題も、確認申請の絶対条件となるので、事前調査の必要がある。4m未満の道路でも位置指定された私道や、「2項道路」と呼ばれる道路であれば建築可能だが、これは市役所などに行って確認する必要がある。また、「43条ただし書きの道路」と呼ばれる、2項道路にもならない道路を救済できる特殊な道路もあり、これなどは、専門家に役所に行って調整してもらわないとどうにもならないのかなと思う。

さらに、最近は「敷地面積の最低限度」といったものもあるので、建てられるかどうか、という問題には細心の注意を払う必要がある。

建てられることがわかったら、次に考える必要があるのは、建物を建てるとき余計な出費がかかるかどうかという問題だ。まず、金額を大きく左右するのは、⑩の法条件である。特に容積率に余裕がなく地下を作る場合などや、防火規制でRC造にする必要がある場合などは、数百万円単位でコストが変化する(http://www8.plala.or.jp/yutaka-i/myhomeplus4.htm など参照)。
また、敷地内に大きな高低差がある場合などで、大がかりな擁壁を造らざるを得ない場合なども、100万単位の出費となる可能性がある。
さらに、既存建物の撤去には坪4万ほどの費用が必要だし、杭や柱状改良などで、軟弱地盤の補強をする場合には、70から120万ほどの費用が必要。インフラの引き込み工事などにも数十万万単位の負担金が必要になる場合がある。

そんな具合に後半の⑦~⑫の諸問題は非常に専門的で、とうてい素人の手に負える問題ではない。専門家であっても一定の調査や、ある程度の計画案の作成無しに、総合的に判断するのは無理という風に考える。
by iplusi | 2008-03-04 18:26 | その他いろいろ | Comments(1)
Commented by 川崎H邸主人 at 2008-03-05 00:34 x
⑨の補足として、計画は進んでいながら換地前で土地が登記できなく担保にもならず、工事契約後に住宅ローン各社から断れ続けた体験(恐怖感)も追記いただければと(今は懐かしき怖き思い出)。
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