新築住宅の「不動産取得税 登録免許税」
土地を買って家をたてる場合の税金で、通常一番高いのは建物の消費税ですが(土地には消費税かからないので)、土地の登録免許税なども結構高額になるので注意が必要です。その他、家を新築するときの税金(消費税以外のもの)詳しく調べてみました。

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■不動産取得税(都税)

・基本ルール: 土地・建物の税額 = 固定資産税評価額 × 4%だが
 軽減措置あり
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・一戸(一区画)の床面積が、50㎡以上240㎡以下の住宅の建築(未使用
 の建売住宅や分譲マンションの購入も含む。)である場合軽減措置あり。
・新築建物 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%
・新築木造住宅の場合の固定資産税評価額は
 面積☓(8~9万円/平米)☓1.05(諸経費等)で計算する
   例:木造新築35坪の場合

   固定資産税評価額=35☓3.3☓9万☓1.05=1091万。
   1200万以下なので、不動産取得税はかからない。


・建物が上記軽減の要件を満たし、取得してから3年以内に建物を新築する場合、
 土地の不動産取得税も低減される。
・土地 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)
             - 控除額(下記AかBの多い金額)
  A = 45,000円、
  B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2)
       × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%

・土地は、分筆等により土地の区画が変わる場合は、固定資産税評価額も
 変わる。面積按分、地価公示の70%、路線価の7/8?などで想定。

   例:杉並某地区、土地110平米、建物100平米、地価公示43.2万。

  土地1平米あたりの固定資産税評価額43.2万☓0.7=30.2万
  B=30.2万*0.5*(100*2)*0.03=90.6万
  30.2万*110*0.5*0.03-90.6万=-50万 
  不動産取得税はかからない。

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■登録免許税(国税)

・登記に必要な費用のひとつ。
・司法書士や土地家屋調査士の報酬とは別。
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□所有権移転登記(土地)の登録免許税

 ・土地の登録免許税は比較的高額になるので注意。
 ・固定資産税評価額の1.5%の軽減措置あり。
 ・分筆した場合の固定資産税評価額は、登記官が決めることになるが、
  基本は面積按分。

   例:杉並某地区、面積110㎡、固定資産税評価額
  28万/平米(路線価の7/8倍)とした場合
  
  28万/㎡☓110㎡☓15/100=46.2万円 

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□抵当権設定登記(土地及び建物)の登録免許税

・ローン額の0.4%が基本。 
・下記の要件を 満たせばローン額の0.1%に低減。
 ・新築住宅の場合
   ①自己の住宅として使用するために抵当権の目的となる建物を新築したこと。
  ②抵当権の目的となる建物を新築するための、貸金の貸付等に関わる
    設定登記であること。
  ③登記簿上の床面積が50㎡以上(上限なし)である。
  ④新築後1年以内に登記すること。
・フラット35の場合も抵当権設定登記の登録免許税はかかる。
 http://www.jhf.go.jp/topics/topics_20110624.html

   例:ローン額4000万
  4000万☓1/1000=4万円

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□保存登記(建物)の登録免許税

 
 ・登記官が決めた価格の0.4%
 ・新築住宅は新築建物価格認定基準より算定。
 ・新築建物価格認定基準:東京都木造居宅 86000円/平米

   例:杉並某地区、建物100平米、木造
  86000☓100☓4/1000=3.44万円

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□保存登記(土地)の登録免許税

 ・通常は単なる所有権の移転となるので、通常は土地の保存登記はない。
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□表題登記(建物)の登録免許税

 ・登録免許税はかからない。
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□建物滅失登記の登録免許税

 ・登録免許税はかからない。
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※固定資産税評価額

参考:http://allabout.co.jp/gm/gc/25770/3/

・3年に一度決まる。
・土地は地価公示の70%目安

※ 住宅用家屋証明書

・住宅用の家屋を新築又は取得した個人の方が登記を行う際、「住宅用家屋
 証明書」を添付すると、課税される登録免許税が次のように軽減される。証
 明書の交付には 一定の要件を満たすことが必要となる。
 ・ 所有権保存登記 1000分の 4→1000分の1.5
 ・ 所有権移転登記 1000分の20→1000分の3
 ・ 抵当権設定登記 1000分の 4→1000分の1
 なお、特定認定長期優良住宅については、上記全て1000分の1になる。

  要件

 ・ 個人が新築又は取得し、住宅として使用すること
 ・ 住宅の床面積が登記簿上50平方メートル以上であること
 ・ 区分建物については、建築基準法上の耐火又は準耐火建築物であること
 ・ 併用住宅については、その床面積の90%以上が住宅であること
 ・ 新築住宅においては、建築後一年以内の家屋

by iplusi | 2013-05-29 15:08 | その他いろいろ | Comments(3)
Commented by 常滑N at 2013-05-29 22:51 x
抵当権設定登記の登録免許税の場合。
建物が建つ前での融資の実行の場合、建物がまだ無いため住宅用家屋証明を取得することが不可能なため、登録免許税の低減措置を受けることができませんので、注意が必要です。
Commented by iplusi at 2013-05-30 01:34
なるほど。常滑Nさんのように、土地をローンで買って、家を建てずにしばらく放置したような場合ですね。固定資産税の「住宅用地の特例」も使えないから、沢山、税金払うことになりますね。
Commented by 常滑N at 2013-05-30 09:48 x
私が家を建てるとき資金を借りた金融機関(JA)では、工務店との契約の時点で融資が実行されました。この場合つなぎ資金の心配がありません。しかし、建物はまだありませんから住宅用家屋証明書を取得できず、抵当権設定の登録免許税の軽減措置が受けられなかったわけです。
土地に関しては、そう、たくさん税金払ってました(涙)。
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